房产市场受政策影响巨大，行业的急速变化容不得房企放慢脚步坐等下一个高点。目前高速推盘节奏紧逼下，大部分房企被迫转入快速开发快速销售“高周转”的运营模式，留给营销的周期非常短。精细花费好每一分营销预算，在短时间内最大限度高强爆发、兼顾品效、精准投放，发掘新需求的同时善用广告投放渠道吸引潜在消费群体，深深考验着营销团队的策略智慧。

总体来看，房企营销的线下费用仍然大于线上，除去线下活动、拓客等必要费用，主要用于传统媒体和户外媒体的投放。电视、报纸、广播这类大众媒介对客户的定位精准度不如互联网、成本不低，更多是建立形象和品牌保护意味。

随着市场变化，开发商手里用于营销的费用不比以前，越来越多的房企意识到，大手笔撒钱的粗放营销时代已经过去，房产营销进入深耕细作模式，营销预算也逐渐向线上倾斜。

门户网站：投放效果渐弱

以新浪、搜狐等为代表的各大新闻资讯类门户网站，整个媒体形态日渐衰落，很难直抵潜在消费群体，大多数房企在这方面的营销预算逐渐减少。

垂直媒体：渠道及内容透明度有待提升

以乐居、安居客、搜房为代表，从最早的售卖站内资源，逐渐过渡到资源整合，相当于一个代理商的角色，把各渠道的资源打包成产品卖给客户。其优势在于足够垂直，在线索量上有一定的保证。

但从本质上来看，这其实是一个纯效果类的平台，像滚雪球一样积攒用户数据，在平台上做不同项目的分发，会造成一定的分流。比如我把A大厦作为推广标的物，把用户的流量引入进来，我再给他推广B大厦也不错，这时候被A大厦吸引进的人就可能被B大厦分流，而这个过程对广告主是不透明的，所以广告效果难以追踪。这个过程中很难形成对用户心智的影响，对品牌的伤害也并不可控。

地产类自媒体：需考虑实际影响力

如“光远看经济”、上海“小胖探盘”，通过内容聚集粉丝，自己成为网红，符合时代趋势。其中按照粉丝的真实到访看房量进行广告付费的模式是相对可控的，但要求较高，行业中优质自媒体的可能就那几个。而纯做内容的自媒体，其实际的粉丝量和影响力都较难考证。长期来看，地产类自媒体是个可选渠道，但很难指望他们带动大盘销售。同时，这类渠道投放也算作一种“预公关”，提前拿钱封住自媒体小编的毒舌，减少本地产项目负面新闻的曝光。

信息流广告：画像精准，渐成主流

朋友圈广告：强关系链社区，优势是“盯人群”，即不仅让你觉得这个房好，还让你爸你妈也觉得好，通过社交链影响用户心智。劣势则是定向准确性偏弱，不一定能抓到最想购房的精准人群，可能造成投放过程中的浪费。

百度信息流：主打“搜索+推送”模式，优势在于其沉淀的用户标签、搜索和行为数据，可以区分意图和兴趣，从关注房产的人中筛选出真正有购买意图的。另外，房产购置是一个重决策的过程，用户会主动去搜索与了解房产信息，这时做好搜索流量收口很重要，如果广告主没有在搜索引擎上做品牌呈现，很有可能会导致流量流失。

今日头条：常年开辟的“楼市”专栏积累下了大量时刻关注地产市场变化的读者群体，根据兴趣类别和人群特征等维度找人。可以说，今日头条在很多行业的投放效果是好的，但房产客户买账的不多，主要原因一个是其主推CPC模式按点击付费，难以满足打品牌的需求，另外一个则是对广告环境的考虑。

AI玩法：技术门槛高，合作为主

在影响购房者购买决策的各项因素中，“现场体验”所占比例最高，为78.7%，技术加持的体验升级至关重要，这块行业中仍在起步阶段，由于技术门槛高，大多以合作为主，不过谁走在前面，谁就占得先机。

智能家居：想想新风系统楼盘在营销上的成功，智能家居或成下一个行业风口。

VR样板间：时间与空间是地产营销过程中的重要因素，也是痛点。VR样板房能把整个营销周期至少提前半年，加速资金周转，三维全景技术能完全还原真实场景，加上不受空间限制、沉浸式体验，VR看房以后可能成为标配。

无人车看房：想想别人还在发传单时，你用无人车接客户看房，客户会选谁？不过这需要AI平台级公司输出技术，比如百度AI技术下能实现的无人车看房、人脸识别安保、售楼部的AI展厅等，如果能与房产行业做更多结合，将能促进行业营销升级。

不难预见，当各种新颖的智能化营销方式逐渐被研发成功并应用，整个房地产行业的营销模式将面临鸟枪换炮的颠覆式改造。新时代里，把握每个营销投放渠道的优势与劣势，精准定位投放目标的同时，房企也不妨考虑试试新的玩法，引领整个行业奔上新台阶。